Мониторинг→Экономика→Комментарии

---

Динамика на рынке недвижимости, которая наблюдается в последнее время, и астрономические цены на квартиры и дома в Молдове озадачивают тех, кто собирается приобрести жилье. Цены на квартиры (в частности, в столице) совершили за последние семь лет головокружительный скачок. К примеру, если в 2001 году однокомнатная квартира (в доме со сроком эксплуатации не более 15–20 лет) стоила в среднем 8.000 USD, то за такую же квартиру сегодня придется выложить не менее 56.000 USD (36.000 евро)^[1], т.е. цены возросли минимум семикратно. Правда, сегодня на рынке недвижимости воцарилось сравнительное затишье после фантастического взлета цен за последние несколько лет, однако это затишье перед бурей и до конца года, считают эксперты, не миновать очередного скачка цен на недвижимость примерно на 10–15%. Складывается впечатление, что сегодня стоимость жилья завышается искусственно, и некоторые аналитики и даже представители власти признают, что нас должна пугать сама мысль о том, что эти цены могут быть реальными.

Статистика цен, практикуемых на рынке недвижимости, отражает, скорее, цены продавца, а не те, по которым в конечном итоге заключаются сделки. Соответственно, единственные, кто мог бы дать информацию о реальной стоимости транзакций с жильем, — государственные нотариусы. К примеру, в Кишиневе статистика цен по микрорайонам и категориям жилья должна, по идее, формироваться строго на основании данных нотариусов. Несмотря на довольно внушительные сборы, взимаемые по транзакциям с недвижимостью, заявленная сумма купли-продажи значительно ниже реальной, и никакой закон не обязывает пока предоставить общественности статистку, которая ясно показала бы стоимость жилья. По нашему мнению, единственный показатель, на который ориентируется рынок недвижимости Молдовы, это «стартовая цена», т.е. сумма, запрошенная агентствами по недвижимости или индивидуальным продавцом, который на свой страх и риск продает собственное жилье. А это значит, что у нас не рынок, а его искаженный фантом.

Кроме того, население воспринимает все более скептично предложения жилья в новостройках (неоправданно завышенные цены, низкое качество строительства, попытки жульничества и пр.). Скажем, предлагают двухкомнатные квартиры за 35.000–40.000 евроRO (в зависимости от сектора). Для начала человек подписывает предварительное соглашение на эту сумму, однако заявленная цена нередко оказывается чистой приманкой. По мере продвижения работ с заказчика требуют все больше денег, и конечная сумма значительно превышает договорную. Для обеспечения реального контроля над ценами на квартиры целесообразным представляется следующий вариант: все транзакции стоимостью свыше 10 тысяч евро осуществляются по безналичному расчету, через банк. Применение этого метода таит в себе еще один плюс: снизится уровень налоговых уклонений. В настоящий момент ни одна из структур не может оценить реальную стоимость жилья. В этом смысле следовало бы разработать ориентировочную шкалу цен, а указанные в ней цифры принимать за основу при исчислении налогов в ходе операции по купле-продаже. Иными словами, если заявленная цена ниже заложенной в шкале, налоги придется платить по указанной в шкале стоимости квартиры, если же заявленная цена выше указанной в шкале, налоги будут взиматься из суммы сделки.

Нотариусы могут поставлять достоверные данные о сделках, и в этом смысле, считаю, должна существовать реальная база данных о транзакциях с жильем (по примеру некоторых стран региона — Официальный недвижимый индекс в Болгарии, недавно и в Румынии). Информация о рынке недвижимости, поступающая по этому каналу, могла бы использоваться, к примеру, Нацбанком в качестве отправного пункта для будущих анализов и оценок финансовой стабильности системы. Желательно, чтобы база данных была открытой, доступной для всех и содержала информацию по всем сделкам, заключенным в каждом населенном пункте, классифицированную по форме собственности, соответственно, квартир, домов, участков и пр. и по секторам в крупных городах. Ознакомившись с итогами последних транзакций в той или иной зоне города, еще до того, как перешагнут порог агентства недвижимости, потенциальные клиенты будут знать примерные цены на жилье в интересующем их микрорайоне.

В последнее время отмечено снижение уровня транзакций, наверняка, в том числе и по причине высоких цен. С другой стороны, некоторые эксперты и аналитики в вопросах недвижимости утверждают, что главная причина кроется не в высоких ценах на первичном рынке и не в ужесточении условий кредитования банками, а, скорее, в том, что привлекательность квартир в домах старой постройки значительно снизилась. Например, спрос на ипотечные кредиты упал в марте с.г. по сравнению с мартом прошлого года. Несмотря на то, что предложение удовлетворяет более 50% спроса, оно остается дорогим. Кроме того, спрос сильно сдерживает, прежде всего, отсутствие финансирования. Значительная часть людей, которые желали бы взять так называемые ипотечные кредиты, не могут их получить, так как уровень их доходов не вписывается в требуемые пределы. Не говоря уже о факторах психологического порядка, которые влияют на рынок; в частности, речь идет о транзакциях посредников — третьих лиц, заинтересованных в приобретении максимально возможной недвижимости с целью ее выгодной перепродажи впоследствии. Тем не менее, несмотря на снижение аппетита на кредиты, аналитики уверены, что не идет речь о какой-либо блокаде на рынке недвижимости.

Вместе с тем, в течение последних трех лет заметно активизировалась сдача в эксплуатацию жилых домов, и этом фактором в основном объясняется повышение спроса на приобретение жилья. С другой стороны, все еще очень высокие процентные ставки на кредиты для покупки квартиры или дома способны усугубить положение на этом сегменте рынка, который в конечном итоге может застопориться. Причиной тому могут стать и всевозрастающие цены продавца, которым подпевают агентства недвижимости, преследующие свой интерес в операциях купли-продажи, цены, которые нередко превышают платежеспособность потенциальных покупателей.

Местным банкам следовало бы более активно подключаться к кредитованию покупки жилья, предоставляя ссуды не более чем под 10% годовых и на срок не менее 25 лет. По большому счету, такой подход взаимовыгодный, учитывая огромные финансовые ресурсы, которыми располагают банки, что может активизировать темпы строительства нового жилья. Субсидирование части процентных ставок государством — другой выгодный вариант для тех, кто хочет купить жилье; кстати, этот метод широко применяется во всех европейских странах. Кроме того, Европейский банк реконструкции и развития открыл в нескольких местных банках специальные и довольно дешевые кредитные линии, которые, по нашему мнению, совершенно необходимы для финансирования расходов на строительство жилья. Однако банки — это игроки, которые в конечном итоге преследуют собственную выгоду, а социальные аспекты их волнуют меньше.

 

© 2001–2018 Ассоциация Демократии Участия «ADEPT»
Тел./факс: (373 22) 21-29-92, e-mail:
Использование материалов допускается с условием ссылки на источник

Сделано в NeoNet